Всеукраїнський конгрес фермерів у партнерстві з міжнародною гуманітарною організацією Mercy Corps провів черговий інформаційний вебінар у межах програми підтримки аграріїв. Цього разу адвокат, член комітету з аграрного, земельного та екологічного права НАУ Вікторія Варенікова детально розповіла про найважливіші аспекти оренди землі — від укладання до розірвання договору та його пролонгації.
Перевірка документів: на що звертати увагу
Перед укладанням договору оренди необхідна ретельна перевірка документів власника. Якщо правовстановлюючих документів немає в ДРРП, спочатку потрібно зареєструвати право власності, і лише потім — право оренди.
Особливу увагу слід приділити якості документів. Виправлення, підчистки, нечіткий текст — все це підстави для відмови від укладання договору. Документи з виправленнями, зробленими ручкою, створюють серйозні ризики для обох сторін.
Якщо власник діє через довірену особу, потрібно перевірити довіреність. Від фізичної особи довіреність повинна бути нотаріально посвідчена, від юридичної — оформлена у простій письмовій формі з вихідним номером і реєстрацією в канцелярії.
Особливі категорії власників
Експертка звернула увагу на специфіку роботи з різними категоріями власників:
Іноземці. Якщо власником є іноземець і це земля сільськогосподарського призначення, він зобов’язаний протягом року відчужити ділянку. Орендар повинен бути готовий до зміни орендодавця.
Неповнолітні. Договір укладає законний представник, але обов’язково потрібна копія свідоцтва про народження дитини.
Літні особи. Важливо переконатися, що особа розуміє суть угоди, ставку орендної плати, строки та інші істотні умови. Експертка радить усно донести всі умови, щоб запобігти майбутнім непорозумінням з родичами.
Перевірка земельної ділянки
Обов’язковим є отримання витягу з Державного земельного кадастру (ДЗК). Під час військового стану публічна кадастрова карта статична і може не відображати останніх змін. Витяг можна замовити онлайн і отримати найближчим часом.
Також необхідно перевірити:
- Інформацію в Єдиному реєстрі боржників (виконавчих проваджень)
- Судові рішення через Єдиний державний реєстр судових рішень
- Наявність обтяжень та сервітутів
“Якщо на особі лише штрафи за порушення ПДР — супер. А якщо на особі 10 мільйонів боргу, то ситуація погіршується, тому що особа може за ці борги передати земельну ділянку і ви будете мати іншого орендодавця”, — попередила експертка.
Фізичний огляд ділянки
Виїзд на місцевість є обов’язковим. Потрібно перевірити:
- Нерівний рельєф (можливо, реально використати можна менше землі, ніж зазначено в документах)
- Наявність ліній електропередач та інших перешкод
- Можливість безперешкодного проїзду техніки
- Наявність сервітутів, які можуть обмежити використання
Істотні умови договору
Після дерегуляції та інших законодавчих змін істотні умови договору скоротилися до трьох основних:
- Об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування, розмір)
- Строк дії договору
- Орендна плата (розмір, індексація, спосіб, умови розрахунків, строки, порядок внесення та перегляду, штрафи за несплату)
Хоча формально це три умови, насправді орендна плата включає багато складових елементів.
Важливі додаткові умови
За бажанням сторін можна включити:
- Здійснення заходів з охорони та поліпшення земельної ділянки (з додатковою угодою про відшкодування витрат)
- Штрафи за перешкоджання користуванню або несплату
- Чіткий порядок повернення земельної ділянки
- Дії орендаря у разі погіршення якісного стану землі
- Порядок надання згоди власника на будівництво та багаторічні насадження
Експертка наголосила на необхідності використання типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів, з внесенням до нього необхідних доповнень.
Підписання договору: критичні моменти
Надзвичайно важливим є питання підпису. Судова практика показує численні випадки, коли договори підписували родичі замість власника. Верховний суд неодноразово визнавав такі договори неукладеними.
“Коли сторона не виявляла свою волю на вчинення правочину, правочин є таким, що не вчинений. Права та обов’язки за таким правочином особою не набуті”, — цитувала експертка постанову Верховного Суду.
Обов’язковою є перевірка:
- Для юридичної особи — витяг з ЄДР юридичних осіб або статут
- Наявності та строку дії довіреності
- Особистого підпису власника або уповноваженого представника
Орендна плата: розмір і форма
Для державних та комунальних земель орендна плата не може перевищувати 12% від нормативної грошової оцінки. Для приватних земель розмір визначається за згодою сторін.
Форма оплати може бути грошовою або натуральною, але натуральна форма тепер прив’язана до ринкових цін. Якщо стан землі погіршився не з вини орендаря, це потрібно прописати в договорі як підставу для зменшення орендної плати.
Важливим є питання мінімальної бази оподаткування. Держава контролює, щоб вироблену продукцію не продавали занадто дешево. База оподаткування не може бути меншою за звичайні ціни на аналогічну продукцію.
“Краще залишати принтскріни біржових цін на дату продажу своєї продукції”, — порадила експертка, оскільки через кілька років отримати архівну інформацію може бути складно.
Пролонгація договору: важливі зміни
Процедура пролонгації зазнала суттєвих змін. Раніше вона була фактично автоматичною, тепер ситуація інша.
За місяць до закінчення договору (або в інший строк, передбачений договором) орендар повідомляє орендодавця про намір продовжити оренду. До листа додається проект договору. Орендодавець протягом місяця розглядає пропозицію.
Критично важливо: якщо сторони не досягли згоди щодо істотних умов (особливо орендної плати та строку), переважне право припиняється. Це принципова відміна від попередньої практики.
“Наразі змінилася ситуація. Якщо сторони не досягли істотних умов, згоди щодо істотних умов нового договору, якщо орендодавець сказав: ‘Хочу більшу орендну плату’, а ви не даєте, або хочу менший строк на пролонгацію, то переважне право зникає”, — пояснила експертка.
Особливі випадки при пролонгації
Законодавець передбачив особливі правила:
- У разі смерті власника строки зупиняються до оформлення спадщини
- Переважне право не діє, якщо власник змінює цільове призначення або межі ділянки
- Всі повідомлення повинні направлятися Укрпоштою (не Новою поштою!), оскільки тільки державна пошта має опис вкладення
Підстави припинення договору
Основними підставами є:
- Закінчення строку без використання переважного права
- Розірвання за згодою сторін
- Розірвання за рішенням суду
Договір може бути розірваний судом, якщо одна сторона доведе, що інша порушує права й обов’язки. Дуже важливо мати докази порушень: відео, експертизи, фіксацію фактів.
Відповідальність при розірванні
У разі розірвання договору з ініціативи орендаря стягується орендна плата за півроку (для сільськогосподарських земель) або за рік (для інших). Це імперативна норма закону, яку не можна змінити договором.
Винятки становлять лише випадки:
- Коли розірвання обумовлене невиконанням обов’язків орендодавцем
- Забруднення ділянки вибухонебезпечними предметами
- Інші форс-мажорні обставини
Перехід права власності
Важливий принцип: перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не є підставою для припинення договору оренди. Новий власник автоматично стає стороною договору на тих самих умовах.
“Іван продав Петру земельну ділянку. Чи втрачає чинність договір оренди? Ні, не втрачає”, — підтвердила експертка.
Те саме стосується реорганізації юридичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором.
Електронні земельні торги
Окремо експертка розповіла про новий механізм оренди державних та комунальних земель через електронні торги. Фонд Держмайна створив ТОВ “Державний земельний банк”, а АТ “Прозорро.Продажі” стало адміністратором системи.
Особливості цього механізму:
- Підвищені ціни порівняно зі звичайною орендою
- Можливість оренди лише для резидентів України
- Строки: 14 років для однорічних культур, 25 років для багаторічних насаджень
- Необхідність реєстрації, подання заявки та сплати внеску
У 2024 році запущено також продаж прав суборенди через аукціони.
Практичні поради від експерта
- Враховуйте сівозміну при виборі дати початку договору. Якщо договір укладається в липні, він закінчиться в липні, коли урожай може бути ще на полі.
- Використовуйте типовий договір Кабміну з актуальними змінами, але адаптуйте його під свої потреби.
- Не відкладайте реєстрацію. Затримка на місяці може призвести до втрати часу користування.
- Перевіряйте контрагента через усі доступні реєстри: боржників, судових рішень, ДРРП.
- Зберігайте докази ринкових цін на дату продажу продукції для можливого захисту при перевірках.
- Завжди оформлюйте згоду власника на будівництво письмово і прикріплюйте до договору.
- Передбачайте в договорі механізм зміни орендної плати при погіршенні стану землі не з вини орендаря.